齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 栾海明
在住房租赁市场中，押金纠纷一直是房东与租客之间的高频矛盾。不少房东和租客感到疑惑，究竟哪些情况属于扣减押金的“正当理由”？房东在签订租赁合同时又该如何明确押金条款，避免诉讼纠纷？9月15日，《住房租赁条例》正式施行，《壹点问法·律师唠一LAW》节目直播中，律师们针对这些问题给出了专业解答。
扣减押金“正当理由”有明确范围
山东公孚律师事务所合伙人李慧轩表示，实践中住房租赁合同约定押金的情况十分普遍，通常租赁双方会在合同中明确押金所担保的事项，而这些约定事项便是扣减押金的重要依据。
从法律层面和实践经验来看，符合规定的扣减押金“正当理由”主要包括几类：一是承租人出现违反租赁约定的行为，如提前退租且未按合同承担相应责任；二是承租人因个人原因对房屋或相关物品造成损害，比如损坏房屋内家具、家电等；三是承租人给邻里造成损害，且需由房东先行承担赔偿责任的；四是承租人拖欠房租、物业费、水电费等应缴费用。
“只要合同中约定的扣留押金事由不违反法律规定，同时符合公序良俗和公平公正原则，那么该扣留押金条款就具备法律效力。只有当扣留押金的前提条件实际成就时，出租人才有权依法扣留押金以赔偿自身损失。”李慧轩说。
签订合同做好两点 避免押金纠纷
“很多押金纠纷的根源，都在于租赁合同中押金相关条款约定不清晰、不明确。”山东国杰律师事务所高级合伙人徐婧提到，为有效避免类似诉讼纠纷，房东在签订住房租赁合同前，务必做好两件关键事情。
第一，详细列清单并拍摄照片。房东需对出租房屋内的所有物品进行逐一清点，尤其是家电、家具、装饰摆件等易损坏或有价值的物品，要详细记录物品名称、品牌、型号、使用状况等信息，形成书面清单。同时，针对房屋整体环境、物品摆放情况及细节状态拍摄照片，将清单和照片作为租赁合同的附件，明确租赁初始时房屋及物品的情况，避免后续因物品损坏责任认定产生争议。
第二，在合同中明确写清扣减押金的具体理由。徐律建议，房东应将所有可能涉及扣减押金的情况，在合同中以清晰、具体的条款形式呈现，例如：承租人违反合同约定提前退租，房东有权按约定比例扣除押金；承租人因故意或重大过失导致房屋设施设备损坏，维修费用若在押金范围内，可直接从押金中扣除，若维修费用超过押金范围，房东除扣除押金外，还有权要求承租人赔偿超出部分；合同终止时，若房屋未恢复至租赁初始状态，如承租人未经房东允许擅自对房屋进行改造、在墙体打孔等，房东有权扣除恢复房屋原状所需的费用。
“签订租赁合同时，房东和租客双方都应仔细阅读合同条款，尤其是关于押金的约定内容，确保对条款含义理解一致、无异议后再签字确认，从源头减少押金纠纷发生的可能。”徐婧说。
