9月，伴随着学校开学，不少学校附近的房屋租赁市场也随之火爆起来，有的家长为了就近送孩子上学租房，有的大学生为了享有更加独立的空间在校外租房。然而，在房屋租赁过程中，有可能会遇到“跳单”、二房东等情况。
本期《法治周刊》，将通过一些典型案例，提示出租人和承租人，要对租房合同等事项保持谨慎，最大限度避免矛盾。
房屋“先租后卖”
租客先别急着搬走
房屋租赁期间，出租人告知承租人，房屋已经出售并办理完过户，让其自行与新房东联系续租事宜，承租人搬离房屋后能否要求出租人支付违约金及其他经济损失?
2023年9月1日，葛某将某房屋出租给孙某，双方签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期一年，月租金2000元，每半年一付;终止合同须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金10%的违约金，合同下方手写：“乙方在租赁期间，甲方不得出售”字样。合同签订后，孙某支付半年租金1.2万元。2024年1月1日，孙某联系葛某交纳下半年租金，葛某称自己已经离婚，有事联系自己前妻王某，孙某联系王某时，王某称房子已经卖完了，要求其与新房东联系续租事宜。后孙某于2024年2月17日搬离案涉房屋，此后新房主更换门锁。孙某诉至法院，要求法院解除双方《房屋租赁合同》，葛某赔偿给孙某造成的经济损失费用2万元(承租房屋用于经营小饭桌的装修费和设施费)、违约金2400元、返还押金2000元。
葛某辩称，原告将房屋进行装修未经过被告同意，因此原告要求的经济损失费用应由自己承担，鉴于原告违反合同约定改变房屋使用用途，被告有权扣留原告全部的押金。
法院经审理认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。鉴于葛某认可孙某已于2024年2月17日实际搬离了案涉房屋，故认定双方签订的《房屋租赁合同》于该日解除。
民法典第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，在合同履行期间葛某将案涉房屋出售，所有权发生变动，并不影响租赁合同的效力，案涉房屋仍应由孙某占有使用，其可交纳房租继续履行原租赁合同。现孙某无证据证明葛某在卖房前后要求其搬离案涉房屋，也无证据证明其向新房主交纳下半年房租，新房主拒收且不允许孙某继续租赁使用。从孙某庭审陈述情况来看，其搬离案涉房屋后，新房主才将房屋更换门锁。综上，葛某将案涉房屋出售，不影响孙某的承租权利，葛某不构成违约并由此承担相应的责任;另外，《房屋租赁合同》中虽手写添加“乙方在租赁期间，甲方不得出售”条款，却未约定房屋出售的违约责任。故孙某要求葛某支付设施费、装修费诉讼请求，依据不足，不予支持。
关于孙某要求葛某返还押金2000元的诉讼请求。葛某辩称孙某违反合同约定将房屋用于小饭桌，属于违约，因此押金应全部扣除。法院认为，案涉合同并未对房屋用途作出明确清晰的约定，孙某用于小饭桌并不明显违反合同约定。故葛某应向孙某返还押金。
关于孙某主张违约金2400元的诉讼请求。案涉合同约定：在租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金10%的违约金。现孙某无证据证明葛某要求其搬离案涉房屋、终止合同，故孙某的该项诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。
最终，法院依法判决葛某与孙某签订的《房屋租赁合同》解除，葛某向孙某返还押金2000元，驳回孙某其他诉讼请求。
法官说法：
民法典第七百二十五条是关于租赁物所有权发生变动后租赁合同效力的规定，通常也被理解为“买卖不破租赁”规则的体现，该规则的设立初衷是为了保护承租人利益及居住安宁，即出租人在租赁期间将租赁物出卖，导致租赁物的所有权发生变化，出租人与承租人之间的租赁合同也仍然有效，承租人可以继续按照原租赁合同租用房屋，房屋买受人需承接原租赁合同。本案中，双方当事人在合同中约定了提前终止合同需偿付总租金10%的违约金，但并未约定出售房屋的违约金，也未要求承租人搬离房屋，故承租人要求出租人支付违约金的请求未得到支持。
但是，民法典第七百二十六条同样规定了“承租人优先购买权”。房东出售租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下可以主张优先购买权。但如果房东没有提前通知，就直接出售房屋，承租人该如何应对?承租人不能主张房东与买方之间的房屋买卖合同无效，但可以请求房东承担其优先购买权被侵犯的损害赔偿责任。
法官提醒：租赁的房屋被出售后，先别急着搬走，承租人可以基于在先的有效租赁合同主张有权占有，适用买卖不破租赁规则继续居住，直至租赁合同期限届满。
拖欠房租 损坏物品
房屋租赁中最常见的两大纠纷
在房屋租赁的各类纠纷中，最常见的就是租金纠纷。
近日，天津市河北区人民法院审理了这样一起案件，原、被告双方签订《租房协议》后，均如约履行各自义务，双方并无争议。但是协议到期后，双方没有再续签，被告仍继续居住使用涉案房屋，并按原协议标准向原告交纳租金，此种情况维持了5个月，之后被告就开始不交租金了。随后，双方商定，终止房屋租赁合同关系，但被告仍拖欠原告4个月的房屋租金。原告索要未果，将其告上法庭。
法院经审理认为，原告与被告系房屋租赁合同的出租方与承租方关系，双方签订的《租房协议》系双方合意后订立的，是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。协议履行期限届满后，双方未再续签，但被告仍占有使用涉案房屋，并按照原协议标准继续向原告交纳房屋租金，因此双方形成不定期租赁关系。后来，被告将涉案房屋腾交给原告，双方的房屋租赁关系解除。双方租赁关系终止后，被告至今仍未将最后4个月的房屋租金支付给原告，此显属被告过错，故对于原告要求被告支付4个月房屋租金7200元的诉讼请求，依法予以支持。
除了租金外，承租方损坏租赁房屋内的设施和物品，也容易引起双方争议。
在天津市宝坻区人民法院发布的一起案例中，小牛租赁小杨所有的坐落于某小区的一间房屋，房屋内有烟机灶具、热水器、两张床、一个衣柜、沙发一组、电视柜一个、茶几一个等。合同签订后，小杨将涉案房屋交付给小牛使用，小牛依约交纳了租金及保证金。租赁期满后，小牛又续租一年。在小牛租赁使用期间，涉案房屋内墙面、马桶盖和沙发损坏。续租期满后，小牛搬离。小杨向法院提出诉讼请求，要求判令小牛赔偿房屋被损坏的直接经济损失12912元，赔偿涉案房屋无法出租给其造成的租金损失，同时还要承担本案的评估费用。
小杨说，小牛在租赁使用房屋期间，将客厅卧室的墙面、沙发、茶几(丢失)、三个卧室的木门、厕所马桶等物品损坏，其做法已侵害了小杨的合法财产权益，应当进行赔偿。小牛辩称，小杨所述的茶几没有丢，马桶盖确实坏了，是小牛搬家时不小心弄坏的，沙发确实损坏，是因为质量不好，一坐就塌陷了，门也没有损坏，并且不认可小杨主张的损失数额。
法院认为，小牛作为承租人，应合理使用涉案房屋及其附属设施，保持涉案房屋原状，但其在租赁期间，造成涉案房屋内墙面、马桶盖和沙发损坏，构成违约。小杨诉请要求小牛承担赔偿损失，有事实及法律规定，法院予以支持。关于小杨主张的财产损失，鉴定机构出具《价格鉴定意见书》，由法院依法委托进行，财产损失数额应以此为依据，小牛虽不认可该鉴定意见，但未提供有效证据及充分理由。故法院根据鉴定意见认定小杨的财产损失数额为10304元。综上所述，判决小牛赔偿小杨经济损失包括财产损失10304元、租金损失1400元及评估费。
租房找多家中介对比会不会构成“跳单”违约?
法院：非独家房源比价不构成“跳单”
被中介带看多套房源，签了《看房确认书》后，转而再找其他中介租房，是否属于违约“跳单”?北京一中院日前判决一起跳单纠纷案，最终法院驳回了中介公司要求看房租赁方支付中介费和违约金的诉讼请求。
为了在学校附近租一套房子，此案被告李某联系到一家中介公司，该中介公司员工带李某看了9处房屋，签署了《看房确认书》，并约定禁止“跳单”。双方历时7天左右沟通，确定了拟承租房屋位置，并就租金、物业费、免租期等进行了沟通。之后，李某又通过另一家中介公司与上述确定房屋的业主签订了《租房合同》，反而租金比与第一家中介公司协商的还要高。第一家中介公司认为，其提供了中介服务，李某构成“跳单”，遂起诉要求其支付中介费和违约金。
李某辩称，第一家中介公司仅提供房源信息和带看服务，未与业主沟通，未就合同主要内容达成一致，该中介公司非独家授权，且以其提供的报价不可能成交。接受其带看服务，属于交易前期正常了解市场信息过程，有权自由选择服务好的其他中介机构，故不构成跳单行为。
法院经审理认为，第一家中介公司对于拟承租房屋非独家销售，在其他中介机构上也能检索到该房源，且该公司仅提供了带看房服务，李某既没有与业主沟通，也没有逃避支付中介费的主观恶意。最终，法院认定不构成“跳单”，判决驳回了第一家中介公司要求李某支付中介费和违约金的诉讼请求。
法官说法：
中介提供服务一般为信息提供、看房、询价、议价、合同磋商、手续办理、协助交付等一套完整流程。
“跳单”又称“跳中介”，指中介人在为委托人提供中介服务后，委托人利用中介人所提供的服务，私下与相对方签订合同，或另行委托其他中介机构与相对方订立合同的行为。
“跳单”的构成要件包括：委托人接受了中介人的服务，委托人利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务，委托人绕开中介人直接订立合同。构成“跳单”应结合以下因素综合考量：信息是否为独家，中介人是否提供了服务，委托人是否利用了服务，主观是否有跳单故意，是否区别于正常了解市场行为。
如果中介带看的房源不是独家的，其他地方也能找到，那多找几家中介了解情况、对比服务，完全没问题。《民法典》和《消费者权益保护法》都支持大家“货比三家”的权利，客户可以选服务更好、更合适的中介成交。但要注意，要是利用了某中介独家的房源信息或帮你谈成的关键条件，绕开它直接签约，就可能要付报酬了。因此选中介时要保留好沟通记录，明明白白消费，才能住得踏实。
“二房东”跑路
房东能否直接向房客要租金
房屋中介收取租金后“跑路”，房东一纸诉状要求房客支付租金，针对中介的违约责任，房客应当予以承担吗?
张某某与中介公司签订《房屋出租委托合同》，约定张某某将某公寓4号楼1602号房屋委托至中介公司对外出租，出租期限36个月。签约当日，张某某将案涉房产交付中介公司。后中介公司与李某签订《房屋租赁合同》一份，约定李某租赁上述房屋，租赁期限共12个月，房租每月1000元。李某随后向中介公司支付12000元房租及1000元押金。然而，半年后张某某再未收到中介公司支付的租金，且与该公司失联，故张某某诉至法院，要求房屋占用人李某支付下半年的房租。后经查明，李某已于一年租赁期届满前搬出租赁房屋。
本案的争议焦点是张某某是否有权向李某主张房租?法院审理认为，张某某与中介公司签订的《房屋出租委托合同》、中介公司与李某签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，法院予以确认。合同当事人应按合同约定享有权力、履行义务。张某某要求李某支付下半年的房屋占有使用费，李某不予认可。法院认为，李某已于租赁期届满前搬离案涉房屋，张某某要求李某支付房屋占有使用费的期间(下半年)，系李某自中介公司处租赁案涉房产的期间，包含在张某某与中介公司签订的案涉房屋租赁期间之内，李某已向中介公司支付此期间的租金，故张某某要求李某支付此期间的房屋占有使用费，于法无据，法院不予支持。最终，法院依法判决驳回了张某某的诉讼请求。张某某不服，上诉至二审法院，二审法院审理后判决：驳回上诉，维持原判。
法官说法：
实践中，房屋中介常常先与房东签订租赁合同，取得房屋使用权后，再以中介名义与租客签订合同，从而赚取差价。而一旦中介“跑路”，另外两方的权利应当如何维护?
针对承租人(转租人)“跑路”，次承租人能否对抗出租人的问题，需要从转租行为，以及承租人和出租人之间的权利义务关系来考量。
民法典第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，承租人或次承租人对抗出租人的权利主要基于具体的租赁合同和上述法律规定，在转租的情况下，承租人与出租人、承租人与次承租人之间的租赁合同均有效。如果次承租人按照租赁合同的约定履行了义务，且转租行为得到了出租人的同意，那么次承租人在面对出租人时享有一定的抗辩权。如果转租行为未经出租人同意，出租人可以选择与承租人解除租赁合同，并可以要求次承租人返还租赁物。但无论是上述哪种情况，出租人都不能直接向实际承租人即次承租人主张违约责任，因为根据合同相对性，次承租人与出租人之间没有合同关系，承租人才是适格当事人。
本案中，李某占有使用案涉房屋系依据其与中介公司签订的《房屋租赁合同》，且李某已经向中介公司支付了租赁费用，而李某占有使用案涉房屋的期间亦在张某某将案涉房屋租给中介公司的租赁期间内。因此，张某某与李某并非各自合同的相对方，其无权向李某主张租金。 综合北京日报、法治日报等
来源：华商网-华商报
编辑：王莉文
